Die Vergrößerung seines Hauses ohne Baugenehmigung basiert auf bestimmten Flächenobergrenzen, die im Baugesetzbuch festgelegt sind. Je nachdem, ob die Gemeinde über einen lokalen Bebauungsplan (PLU) verfügt oder nicht, variiert die Grenze, ab der eine Genehmigung erforderlich wird, erheblich. Das Verständnis dieser Schwellenwerte ermöglicht es, genau zu messen, was mit einer einfachen vorherigen Bauanzeige möglich ist.
Flächenobergrenzen für Erweiterungen ohne Genehmigung: Vergleichstabelle
Das Genehmigungsverfahren hängt von zwei Variablen ab: der geschaffenen Fläche und der Lage des Grundstücks im Verhältnis zum PLU. Hier sind die zu beachtenden Schwellenwerte.
| Geschaffene Fläche | Gemeinde ohne PLU | Gemeinde mit PLU (Stadtgebiet) |
|---|---|---|
| Weniger als 5 m² | Keine Formalitäten | Keine Formalitäten |
| Von 5 m² bis 20 m² | Vorherige Anzeige | Vorherige Anzeige |
| Von 20 m² bis 40 m² | Baugenehmigung erforderlich | Vorherige Anzeige |
| Über 40 m² | Baugenehmigung erforderlich | Baugenehmigung erforderlich |
In städtischen Gebieten, die von einem PLU abgedeckt sind, liegt die Schwelle bei 40 m² für eine Erweiterung, die an das bestehende Gebäude angrenzt. Dies ist der bedeutendste Unterschied zwischen den beiden Regelungen.
Außerhalb der von einem PLU abgedeckten Gebiete ist eine Baugenehmigung erforderlich, sobald die Erweiterung 20 m² an Nutzfläche oder Grundfläche überschreitet. Für Projekte, die unter dieser Schwelle liegen, genügt die vorherige Anzeige, mit einer Bearbeitungszeit von etwa einem Monat im Rathaus.
Wie in den Artikeln auf By Caroline and CO detailliert beschrieben, gelten diese Schwellenwerte sowohl für seitliche Erweiterungen als auch für Aufstockungen, solange die geschaffene Fläche innerhalb der gesetzlichen Grenzen bleibt.
Vorherige Bauanzeige: Was das Dossier wirklich erfordert
Das Fehlen einer Baugenehmigung bedeutet nicht das Fehlen von Formalitäten. Die vorherige Anzeige bleibt ein geregelter Verwaltungsakt, und die Gemeinde kann das Projekt ablehnen, wenn das Dossier unvollständig oder nicht konform mit dem PLU ist.
Unterlagen für die Anzeige
- Das Cerfa-Formular für die vorherige Anzeige, begleitet von einem Lageplan des Grundstücks in der Gemeinde
- Ein Lageplan, der die Position der Erweiterung im Verhältnis zu den Grenzlinien und den bestehenden Gebäuden angibt
- Ein grafisches Dokument, das das äußere Erscheinungsbild des Projekts (Materialien, Farben, Dach) zeigt, wie es sich in die Umgebung einfügt
Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel einen Monat ab Einreichung im Rathaus. Diese Frist kann auf zwei Monate verlängert werden, wenn das Grundstück in einem geschützten Bereich liegt (Umgebung von historischen Denkmälern, geschützter Standort).
Nach Erhalt der Genehmigung ist die Anzeige auf dem Grundstück während der gesamten Dauer der Arbeiten obligatorisch. Das Fehlen der Anzeige macht die Arbeiten nicht illegal, verhindert jedoch, dass die Frist für Rechtsmittel Dritter zu laufen beginnt.
Erweiterung und PLU: Die Einschränkungen, die die Flächenobergrenzen nicht zeigen
Die Einhaltung der Flächenobergrenze garantiert nicht die Annahme des Projekts. Der PLU legt Regeln für die Platzierung, Höhe und das äußere Erscheinungsbild fest, die auch für eine vorherige Anzeige gelten.
Zu den häufigsten Ablehnungsgründen gehören: unzureichender Abstand zu den Grenzlinien, ein Fassadenmaterial, das nicht den Vorgaben der Zone entspricht, oder eine Überschreitung der maximal zulässigen Höhe.
Änderung der Nutzung: Eine häufige Falle
Die Umwandlung einer Garage oder eines Technikraums in einen Wohnraum schafft nicht im engeren Sinne zusätzliche Fläche. Das Genehmigungsverfahren hängt dann von der Art der durchgeführten Arbeiten ab.
Wenn die Umwandlung eine Fassadenänderung oder Eingriffe in die tragende Struktur umfasst, ist eine vorherige Anzeige auch ohne Schaffung von Fläche erforderlich. Eine einfache Innenausstattung (Dämmung, Trennwände, Anschlüsse) erfordert hingegen keine städtebauliche Formalität, solange sich die Nutzung des Raums im Sinne des PLU nicht ändert.
Entwicklungssteuer und Gesamtfläche: Zwei oft vergessene Parameter
Das Fehlen einer Baugenehmigung befreit nicht von der Zahlung der Entwicklungssteuer. Jede Schaffung von geschlossener und überdachter Fläche von mehr als 5 m² unterliegt dieser Steuer, unabhängig davon, ob die Genehmigung in Form einer Genehmigung oder einer vorherigen Anzeige erfolgt.
Die Höhe hängt von der geschaffenen steuerpflichtigen Fläche, dem kommunalen Satz und dem regionalen Satz ab. Sie wird automatisch vom städtischen Dienst der Gemeinde bei der Bearbeitung des Dossiers berechnet.
Schwelle für die Inanspruchnahme eines Architekten
Ein weiterer Parameter kommt ins Spiel, wenn die Erweiterung die Gesamtfläche des Hauses auf über 150 m² (Nutzfläche) erhöht. In diesem Fall wird die Hinzuziehung eines Architekten obligatorisch, auch wenn die Erweiterung selbst unter der Schwelle von 40 m² bleibt.
Diese Berechnung bezieht sich auf die kumulierte Fläche nach den Arbeiten, nicht nur auf die Erweiterung. Eine bescheidene Vergrößerung kann daher diese Verpflichtung auslösen, wenn das bestehende Haus bereits nahe an der Grenze ist.
Die Konformität mit dem PLU, die Entwicklungssteuer und die Schwelle für die Inanspruchnahme eines Architekten sind die drei Überprüfungen, die vor der Einreichung eines Dossiers für eine vorherige Anzeige durchgeführt werden müssen. Die Flächenobergrenze allein reicht nicht aus, um die Durchführbarkeit eines Erweiterungsprojekts zu bestimmen.
