Der Nominalzins allein sagt nichts über die Kosten eines Immobilienkredits aus. Der effektive Jahreszins, die geforderten Sicherheiten und die von den Banken eingeräumten Ausnahmespielräume beeinflussen jeweils die tatsächliche Finanzierbarkeit des Vorhabens. Wer diese Mechanismen kennt, bevor er sich an eine Bank wendet, kann besser verhandeln.
HCSF-Ausnahmespielraum und Immobilienkredit: ein wenig genutzter Hebel
Die vom Hohen Rat für Finanzstabilität (HCSF) festgelegten Vergaberegeln schreiben eine maximale Verschuldungsquote und eine Höchstlaufzeit vor. Banken verfügen bei einem Teil ihrer neu vergebenen Kredite über einen Ausnahmespielraum, und ein Teil davon ist für Ersterwerber reserviert.
Konkret kann ein Haushalt, dessen Belastungsquote den Grenzwert leicht überschreitet, bei seiner Bank nachfragen, ob sein Antrag unter diese Ausnahmeregelung fällt. Die Ausnahme wird nie automatisch gewährt: Sie hängt davon ab, wie viel Spielraum das Kreditinstitut im laufenden Quartal bereits ausgeschöpft hat, und vom Risikoprofil des Antrags.
Bei einem ersten Beratungsgespräch kommt dieser Punkt nur selten zur Sprache. Wir empfehlen, ausdrücklich danach zu fragen, denn manche Banken erwähnen diese Möglichkeit nur, wenn der Kreditnehmer sie anspricht. Ein erfahrener Kreditvermittler weiß, bei welchen Bankengruppen im jeweiligen Zeitraum noch Spielraum besteht, und kann die Finanzierungsstruktur entsprechend ausrichten.
Wer sich näher mit den Möglichkeiten der Finanzierungsstruktur befassen und Kreditangebote vergleichen möchte, findet auf der Seite zu Immobilienkrediten bei Immo Relax eine Übersicht der Parameter, die in jeder Phase des Antrags zu beachten sind.
Kreditversicherung: tatsächliche Kosten und Wechsel während der Laufzeit
Die Kreditversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits aus. Bei einem langfristigen Darlehen kann sie je nach Profil des Kreditnehmers und dem von der Bank angebotenen Gruppenvertrag ebenso viel kosten wie die Zinsen selbst.
Das Gesetz erlaubt es, die Immobilienkreditversicherung jederzeit zu wechseln, ohne Gebühren oder Vertragsstrafe. Die unterjährige Kündigung ist ab Unterzeichnung des Angebots möglich. Der neue Versicherer muss mindestens einen gleichwertigen Versicherungsschutz wie der ursprüngliche Vertrag bieten. Dieses Prinzip der Gleichwertigkeit prüft die Bank, bevor sie dem Wechsel zustimmt.
Kriterien für den Vergleich zweier Versicherungsverträge
- Der Versicherungsanteil je Mitkreditnehmer: Ein Schutz von 100 % pro Person bietet mehr Sicherheit als eine Aufteilung von 50/50. Die Mehrkosten sollten jedoch gegen den zusätzlichen Schutz abgewogen werden
- Die Leistungsausschlüsse, insbesondere bei vorübergehender Arbeitsunfähigkeit (ITT) sowie Rückenleiden und psychischen Erkrankungen, die sich je nach Versicherer stark unterscheiden
- Die Berechnung der Beiträge: auf Grundlage der Restschuld (sinkender Beitrag) oder des ursprünglichen Kreditbetrags (gleichbleibender Beitrag). Dies wirkt sich auf die tatsächlichen Kosten über die gesamte Laufzeit aus
Wer die Versicherung bereits bei der Zusammenstellung des Antrags verhandelt, kann den effektiven Jahreszins senken. Eine gut abgestimmte externe Versicherung kann mitunter mehr Ersparnis bringen als eine Senkung des Nominalzinses.
PTZ und Förderdarlehen: Anspruch prüfen, bevor das Budget festgelegt wird
Das zinslose Darlehen (PTZ) ergänzt das Hauptdarlehen, ohne dass für den Kreditnehmer Zinsen anfallen. Der Zugang ist weiterhin an den Standort der Immobilie und bei Bestandsimmobilien an die Durchführung von Arbeiten gebunden. Der Anspruch auf ein PTZ sollte geprüft werden, bevor der Finanzierungsplan abgeschlossen wird, denn er verändert unmittelbar den Betrag, der zum Marktzins aufgenommen werden muss.
Die Zugangsvoraussetzungen ändern sich regelmäßig. Das Förderprogramm wurde mit Anpassungen der Einkommensgrenzen und geografischen Fördergebiete verlängert. Für eine Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten andere Ansprüche als für eine Immobilie in einer ländlichen Region. Das wirkt sich auf das Gesamtbudget des Wohnprojekts aus.
Kauf mit Renovierungsarbeiten: Fördermittel nicht zu hoch ansetzen
MaPrimeRénov’ stellt je nach gewähltem Förderweg eigene Bedingungen. Bei einer umfassenden Sanierung ist eine Mindestverbesserung der Energieeffizienz erforderlich, ebenso wie bestimmte Dämmmaßnahmen. Fördermittel sollten erst dann in das Budget eingerechnet werden, wenn der Anspruch für die Immobilie und das geplante Maßnahmenpaket geprüft wurde.
Eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse F oder G im DPE kann beim Kauf attraktiv wirken, doch die tatsächlichen Kosten für die energetische Sanierung übersteigen oft die ursprüngliche Schätzung. Bei einem Kauf zur Vermietung entscheidet der DPE darüber, ob die Immobilie langfristig vermietet werden darf. Die Kosten für die energetische Sanierung müssen daher bereits beim Kreditangebot im Finanzierungsplan berücksichtigt werden und nicht erst nach der Unterzeichnung.
Festzins oder variabler Zinssatz: Abwägung je nach Laufzeit des Immobilienkredits
Ein Festzins sichert die monatliche Rate über die gesamte Kreditlaufzeit. Bei einem variablen Zinssatz ist der Kreditnehmer Zinsschwankungen ausgesetzt, dafür kann der Einstiegszins niedriger sein. Die Wahl zwischen Festzins und variablem Zinssatz hängt von der Laufzeit und der Risikobereitschaft ab.
Bei einem kurzfristigen Darlehen begrenzt ein variabler, nach oben gedeckelter Zinssatz das Risiko und ermöglicht zugleich, von einem möglichen Zinsrückgang zu profitieren. Bei langfristigen Darlehen bleibt der Festzins in Frankreich die bevorzugte Wahl, da die planbare Rückzahlungsbelastung das Haushaltsbudget langfristig absichert.
Der effektive Jahreszins umfasst den Nominalzins, die Versicherung sowie die Kosten für Sicherheiten und die Bearbeitungsgebühren der Bank. Er ist der einzige gesetzlich vorgeschriebene Vergleichswert für zwei Kreditangebote. Wer nur die Nominalzinsen vergleicht, ohne die jeweiligen effektiven Jahreszinsen gegenüberzustellen, riskiert häufig Fehleinschätzungen.
Die gesetzlich vorgeschriebene Bedenkzeit nach Erhalt des Kreditangebots gibt genügend Zeit, die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen. Sie schützt den Kreditnehmer und sollte keinesfalls als bloße Formalität betrachtet werden: In dieser Phase wird jede Vertragsklausel geprüft – von den Vorfälligkeitsentschädigungen bis zu den Bedingungen für eine Anpassung der Raten.
Eine gut strukturierte Immobilienfinanzierung beruht auf dem Zusammenspiel von Hauptdarlehen, Förderdarlehen, externer Kreditversicherung und passender Sicherheit. Jeder Kostenpunkt lässt sich verhandeln, und erst ihr Zusammenspiel bestimmt die tatsächlichen Kosten des Wohnprojekts über die gesamte Kreditlaufzeit.
